Altes Haus kaufen: Worauf Sie im Landkreis Lörrach achten sollten

Am 15.10.2026 fand unsere Veranstaltung „Keine Angst vorm Altbau“ zum Thema: Altbau kaufen: Worauf Sie achten sollten, bei Einrichten Schweigert in Maulburg statt. Gemeinsam mit den Experten von Einrichten Schweigert und Ilbert Worm, dem Energieberater unseres Vertrauens, legten wir den Fokus auf die Wirtschaftlichkeit von Altbauten.

Als Makler machen wir immer wieder die Erfahrung, dass Immobilienkäufer vor dem Kauf älterer Immobilien zurückschrecken, weil sie die Kosten für Sanierung und Renovierung sowie den damit verbundenen Aufwand und die Machbarkeit nur schwer einschätzen können.

In diesem Blogbeitrag können Sie die wichtigsten Erkenntnisse unseres Infoabends nachlesen.

Inhalt dieses Beitrags

Springen Sie direkt zu der Frage, die Sie gerade beschäftigt:

• Ab wann gilt ein Haus als Altbau?
• Welche älteren Häuser gibt es in der Region?
• Worauf achten Sie bei der Besichtigung?
• Welche Pflichten kommen nach dem Kauf?
• Was kostet die Sanierung?
• In welcher Reihenfolge sanieren Sie?
• Welche Förderung gibt es 2026?
• Lohnt sich ein altes Haus?
• Welche Fachleute helfen vor Ort?
• Infoabend am 15. Oktober in Maulburg
• Häufige Fragen

Ab wann gilt ein Haus als Altbau?

Eine einheitliche gesetzliche Definition für den Begriff „Altbau“ gibt es in Deutschland nicht. Im allgemeinen Sprachgebrauch werden vor allem Gebäude als Altbau bezeichnet, die vor 1949 errichtet wurden. Im Immobilienbereich wird der Begriff jedoch häufig weiter gefasst und auch für Häuser aus den 1950er-, 1960er- oder 1970er-Jahren verwendet.

Entscheidend ist deshalb nicht allein das Baujahr, sondern auch der bauliche und energetische Zustand einer Immobilie. Ein älteres Haus kann bereits umfassend modernisiert sein, während ein vergleichsweise junges Gebäude einen erheblichen Sanierungsbedarf aufweisen kann.

Welche älteren Häuser gibt es im Landkreis Lörrach?

Ältere Häuser sind im Landkreis Lörrach der Normalfall: 56,5 Prozent der Gebäude mit Wohnraum wurden bis 1978 fertiggestellt, 14,2 Prozent schon vor 1919 (Zensus 2022). Damit stammt rund jedes siebte Gebäude mit Wohnraum im Landkreis aus der Zeit vor 1919, mehr als im Landesschnitt von 10,5 Prozent.

Quelle: Zensus 2022, Gebäude mit Wohnraum nach Baujahr, Stichtag 15. Mai 2022.

Am ältesten ist der Bestand im Kleinen Wiesental: Dort wurde rund ein Drittel der Gebäude mit Wohnraum vor 1919 fertig. In Weil am Rhein sind es 6,7 Prozent.

Typische ältere Häuser in der Region

• Häuser aus der Zeit der Textilindustrie: Nach der Gründung einer Textilfabrik in Lörrach 1808 entstanden in den 1820er Jahren Webereien und Spinnereien in Steinen, Zell im Wiesental und Schönau im Schwarzwald. Aus dieser Zeit stammen Fabrikantenvillen wie die 1850 erbaute Villa Köchlin in Steinen. Sogenannte Köchlinhäuser führt der Grundstücksmarktbericht für Lörrach und Inzlingen als eigenen Gebäudetyp.
• Fertighäuser der 1970er bis 1990er Jahre: Sie haben eigene Prüfpunkte, die unser Beitrag Fertighaus kaufen beschreibt.

In unserem Makleralltag begleiten wir regelmäßig den Verkauf von Alt- und Neubauten. Beide Immobilienarten haben ihre eigenen Vorzüge, aber auch Herausforderungen.

Worauf sollten Sie bei der Besichtigung achten?

Bei der Besichtigung eines alten Hauses sollten Sie vor allem Dach, Feuchtigkeit, Fenster, Heizung, Elektrik, Wasserleitungen, mögliche Schadstoffe und den Grundriss prüfen. Den Energieausweis muss der Verkäufer spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach dem Kaufvertrag unverzüglich übergeben (§ 80 Gebäudemodernisierungsgesetz).

• Dach: Wie alt ist die Eindeckung? Sind Dach oder oberste Geschossdecke gedämmt? Wasserflecken im Dachgeschoss sind ein Warnzeichen.
• Keller und Wände: Achten Sie auf feuchte Stellen, abplatzenden Putz, weiße Salzränder und muffigen Geruch.
• Fenster: Wie alt sind Rahmen und Verglasung, und schließen die Fenster dicht?
• Heizung: Welche Heizung mit welchem Brennstoff ist eingebaut, und aus welchem Jahr? Das Baujahr steht auf dem Typenschild.
• Elektrik: Wie alt sind Leitungen und Sicherungskasten?
• Wasserleitungen: Fragen Sie nach dem Material. Bleileitungen mussten bis zum 12. Januar 2026 entfernt oder stillgelegt werden.
• Schadstoffe: Bei Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993 kann Asbest verbaut sein. Fragen Sie nach Gutachten und früheren Sanierungen.
• Grundriss: Passen die Räume zu Ihren Plänen, und welche Wände tragen? Wie sich ein alter Grundriss anders nutzen lässt, zeigt Jacqueline Schweigert beim Infoabend.

Lassen Sie sich die Unterlagen zeigen: Energieausweis, Grundrisse, Baugenehmigung und Belege über frühere Modernisierungen. Mehr dazu in unseren 10 Hauskauf-Tipps und in unserer Checkliste zur Hausbesichtigung als PDF. Wie Sie den Ausweis lesen, erklärt der Beitrag Energieausweis einfach erklärt.

Die Lage prüfen

• Hochwasser: Die Hochwassergefahrenkarten des Landes zeigen, welche Flächen an Flüssen wie der Wiese überflutet werden können.
• Starkregen: Die Stadt Lörrach stuft ihr Stadtgebiet wegen der Topografie als besonders gefährdet ein: Grundstücke am Hang, in Mulden oder im Tal seien sehr anfällig. Fragen Sie nach früheren Wasserschäden.
• Wärmeplan: Für alle 35 Gemeinden im Landkreis gibt es Wärmepläne. Sie zeigen, wo Wärmenetze in Frage kommen. In Lörrach besteht derzeit keine Pflicht, ein Haus an ein Wärmenetz anzuschließen.
• Radon: 13 Gemeinden im Landkreis Lörrach sind seit dem 15. Juni 2021 Radonvorsorgegebiete, vor allem im oberen Wiesental, darunter Kleines Wiesental, Schönau im Schwarzwald und Häg-Ehrsberg. In bestehenden Wohnhäusern ist Radonschutz freiwillig. Lörrach, Weil am Rhein, Rheinfelden (Baden), Schopfheim und Maulburg gehören nicht dazu. Eine Messung kostet laut Umweltministerium Baden-Württemberg rund 25 bis 30 Euro je Messdose, laut Landratsamt Lörrach 30 bis 50 Euro.

Welche Pflichten haben Sie nach dem Kauf?

Nach dem Kauf eines alten Hauses müssen Sie eine oberste Geschossdecke ohne ausreichenden Wärmeschutz dämmen, alternativ das Dach darüber. Dasselbe gilt für ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (§§ 35 und 69 Gebäudemodernisierungsgesetz, Stand September 2026).

Zwei Jahre Zeit haben Sie, wenn Ihr Kauf der erste Eigentümerwechsel seit dem 1. Februar 2002 ist und der Eigentümer das Haus mit höchstens zwei Wohnungen an diesem Tag selbst bewohnt hat. Sonst gilt die Pflicht bereits, und mit Ihrem Kauf beginnt keine neue Frist. Fragen Sie deshalb nach, was schon gedämmt ist. Bewohnen Sie das Haus selbst, entfällt die Pflicht für die Decke, wenn sich die Dämmung nicht in angemessener Frist durch die eingesparte Energie bezahlt macht.

Diese Regeln sollten Sie außerdem kennen:

• Alte Heizung: Die Pflicht, alte Heizkessel nach 30 Jahren auszutauschen, ist seit dem 29. Juli 2026 gestrichen.
• Neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung: Wird sie nach dem 29. Juli 2026 eingebaut, muss sie ab 2029 mindestens 10 Prozent Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas oder bestimmte Arten von Wasserstoff nutzen, ab 2040 mindestens 60 Prozent (§ 43).
• Heizungstausch in Baden-Württemberg: In Gebäuden, die am 1. Januar 2009 schon standen, müssen nach dem Tausch 15 Prozent des jährlichen Wärmebedarfs aus erneuerbaren Energien kommen, alternativ gelten Ersatzmaßnahmen. Ein höchstens fünf Jahre alter Sanierungsfahrplan deckt ein Drittel der Pflicht ab (§§ 4 und 9 Erneuerbare-Wärme-Gesetz).
• Dachsanierung in Baden-Württemberg: Wer Abdichtung oder Eindeckung des Dachs vollständig erneuert, fällt unter die Photovoltaik-Pflicht des Landes (§ 23 Klimaschutz- und Klimawandelanpassungsgesetz).
• Bleileitungen: Sie mussten bis zum 12. Januar 2026 entfernt oder stillgelegt werden. Hat das Gesundheitsamt die Frist für ein Haus verlängert, dessen Wasser nur der eigene Haushalt nutzt, endet sie ein Jahr nach dem Eigentümerwechsel (§ 17 Trinkwasserverordnung).
• Rauchwarnmelder: Schlafräume und die Flure, die von dort als Rettungsweg dienen, brauchen je mindestens einen Rauchwarnmelder (§ 15 Landesbauordnung Baden-Württemberg).
• Beratung zum Energieausweis: Beim Kauf eines Hauses mit höchstens zwei Wohnungen müssen Sie ein kostenlos angebotenes Beratungsgespräch zum Energieausweis führen. Diese Pflicht steht nur noch bis zum 31. Dezember 2026 im Gesetz.

Mehr zur Heizung lesen Sie im Beitrag zum Heizungsgesetz 2026. Ob eine Pflicht auf Ihr Haus zutrifft, klärt eine Energieberatung im Einzelfall, in Lörrach zum Beispiel bei Energieberater Ilbert Worm.

Was kostet die Sanierung eines alten Hauses?

Was die Sanierung eines alten Hauses kostet, hängt vom einzelnen Gebäude ab und lässt sich erst nach einer Prüfung vor Ort seriös beziffern. Eine belastbare Grundlage liefert ein individueller Sanierungsfahrplan, den ein Energieberater für Ihr Haus erstellt. In Lörrach erstellt Energieberater Ilbert Worm solche Sanierungsfahrpläne, mit konkreten Maßnahmen und einer Einschätzung der Investitionskosten.

Für die oft genannte Faustregel, eine Sanierung koste ein Drittel bis die Hälfte des Kaufpreises, haben wir keine Quelle gefunden. Die Kosten hängen am Zustand von Dach und Dämmung, Fenstern, Heizung, Elektrik und Leitungen, Bad und Küche, Schadstoffen wie Asbest und an Änderungen am Grundriss.

Einen Anhaltspunkt gibt eine Modellrechnung von co2online (Stand Februar 2026): Die Komplettsanierung eines Einfamilienhauses mit 130 Quadratmetern Wohnfläche kostet dort je nach Heizung zwischen 127.000 und 146.000 Euro, vor Abzug von Förderung. co2online betont selbst, dass sich keine pauschalen Angaben machen lassen.

Die Energieberatung für einen individuellen Sanierungsfahrplan fördert der Bund mit 50 Prozent des Honorars, bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit höchstens 650 Euro (BAFA, Stand September 2026). Rechnen Sie außerdem die Grunderwerbsteuer ein: Sie beträgt in Baden-Württemberg 5,0 Prozent des Kaufpreises.

In welcher Reihenfolge sollten Sie sanieren?

Sinnvoll ist eine Sanierung in vier Stufen: zuerst Sicherheit und Substanz, dann die gesetzlichen Pflichten, danach die energetische Sanierung nach einem Sanierungsfahrplan und zum Schluss Komfort und Gestaltung.

1. Sicherheit und Substanz: Beheben Sie zuerst Schäden, die sich sonst ausweiten, etwa ein undichtes Dach oder Feuchtigkeit im Mauerwerk. Dazu gehören veraltete Elektrik, Schadstoffe und Bleileitungen.
2. Gesetzliche Pflichten: Dämmen Sie die oberste Geschossdecke oder das Dach und die ungedämmten Leitungen in unbeheizten Räumen.
3. Energie nach Plan: Setzen Sie Dämmung, Fenster und Heizung in der Reihenfolge des Sanierungsfahrplans um. So passt jede Maßnahme zur nächsten, und die neue Heizung wird für das gedämmte Haus ausgelegt.
4. Komfort und Gestaltung: Bad, Küche, Böden und Grundriss. Wer Wände versetzt, plant Leitungen und Elektrik am besten gleich mit. Für Grundriss und Einrichtung hilft eine Raumplanung, für das Bad eine Sanitärplanung.

Denken Sie bei jeder Stufe an die Förderung: Die meisten Anträge müssen gestellt sein, bevor die Arbeiten beginnen.

Welche Förderung gibt es 2026?

Für Kauf und Sanierung eines alten Hauses gibt es 2026 Kredite und Zuschüsse der KfW, Zuschüsse des BAFA, eine Steuerermäßigung und in Baden-Württemberg Darlehen der L-Bank. Fast immer gilt: Der Antrag kommt vor dem Kaufvertrag oder vor dem Beginn der Arbeiten. Beim Antrag hilft eine Förderberatung, wie sie zum Beispiel Energieberater Ilbert Worm anbietet.

Beim Z15-Darlehen rechnet die L-Bank mit mindestens einem Jahr Wartezeit bis zur Bewilligung. Wer den Kaufvertrag unterschreibt, bevor die zuständige Förderstelle den vollständigen Antrag bestätigt hat, bekommt keine Förderung. Die L-Bank empfiehlt, erst nach der Zusage zu unterschreiben.

Für das Sanierungsgebiet Nördliche Innenstadt in Lörrach läuft der Bewilligungszeitraum bis zum 30. April 2028 (Sanierungsgebiete der Stadt Lörrach).

Einige Konditionen sinken schon ab Februar 2027. Prüfen Sie vor jedem Antrag den aktuellen Stand.

Lohnt sich ein altes Haus im Landkreis Lörrach?

Ein altes Haus lohnt sich, wenn Lage, Kaufpreis und Zustand zusammenpassen und Sie die Kosten für Sanierung und Pflichten vor dem Kauf realistisch kennen.

Aus Maklersicht sind drei Punkte wichtig:

• Kaufpreis und Zustand: Rechnen Sie die geschätzten Sanierungskosten zum Kaufpreis dazu und vergleichen Sie die Summe mit modernisierten Häusern in ähnlicher Lage.
• Lage und Baujahr: Dach, Heizung und Bad lassen sich erneuern, die Lage bleibt.
• Preisverhandlung: Sichtbarer Sanierungsbedarf gehört in das Gespräch über den Preis.

Wie unterschiedlich die Preise für ältere Immobilien sind, zeigt der Grundstücksmarktbericht 2023 für Lörrach und Inzlingen: Bei Eigentumswohnungen mit Baujahr 1999 und älter schwankten die Quadratmeterpreise der Verkäufe 2021 und 2022 fast dreimal so stark wie bei Neubauten, 20,0 gegenüber 7,3 Prozent. Der Gutachterausschuss geht davon aus, dass gerade bei älteren Wohnungen Mikrolage, Ausstattung und Modernisierungsgrad die Preise maßgeblich beeinflusst haben. Heutige Preise lassen sich aus der Auswertung nicht ablesen.

Jessica Gempp sagt dazu:

„Ob sich der Kauf einer älteren Bestandsimmobilie lohnt, lässt sich aus meiner Sicht nie pauschal beantworten. Entscheidend sind vor allem die Lage, die Bauart und natürlich der individuelle Zustand der Immobilie.

In meiner täglichen Arbeit erlebe ich immer wieder, dass der Kauf eines Altbaus nicht am Haus selbst scheitert, sondern an der Unsicherheit rund um mögliche Zusatzkosten. Viele Käufer können schwer einschätzen, welche Investitionen neben dem Kaufpreis noch auf sie zukommen und welche Modernisierungen tatsächlich notwendig sind.

Das finde ich schade, denn gerade ältere Immobilien haben oft eine sehr solide Bausubstanz, viel Charakter und großes Entwicklungspotenzial. Wenn Lage, Substanz und Investitionsbedarf zusammenpassen, kann sich ein Altbau langfristig sehr lohnen und auch für kommende Generationen eine wertvolle Immobilie sein.“

Warum sanierungsbedürftige Häuser günstiger sein können, zeigt unser Beitrag zu günstigen Immobilien in Lörrach. Aktuelle Angebote finden Sie unter Haus kaufen in Lörrach.

Sie besitzen selbst ein älteres Haus oder haben eines geerbt? Dann hilft unser Beitrag zur Erbschaftsimmobilie in Lörrach. Ein Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses Lörrach-Wiesental ist derzeit nicht möglich: Die Geschäftsstelle nimmt seit dem 1. Dezember 2024 keine weiteren Aufträge an. Wie viel Ihr Haus im heutigen Zustand wert ist, schätzen wir bei einer kostenlosen Immobilienbewertung vor Ort ein.

Wer hilft im Landkreis Lörrach weiter?

Bei Kauf und Sanierung eines alten Hauses helfen im Landkreis Lörrach Fachleute aus der Region: Energieberater Ilbert Worm bei Energieausweis, Sanierungsfahrplan und Förderung und Einrichten Schweigert in Maulburg bei Raumplanung und Einrichtung. Beide waren beim Infoabend am 15. Oktober dabei.

Energie und Förderung: Ilbert Worm

Ilbert Worm ist Energiefachberater in Lörrach und in der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes eingetragen. Er arbeitet seit vielen Jahren mit uns zusammen, sein Büro liegt wie unseres am Marktplatz 7. Sein Angebot laut energiefachberatungen.de:

• Energieausweise als Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
• die vom BAFA geförderte Energieberatung mit Bestandsaufnahme vor Ort
• individuelle Sanierungsfahrpläne mit konkreten Maßnahmen und einer Einschätzung der Investitionskosten
• Hilfe bei Förderanträgen und die Begleitung von Sanierungen vor Ort

Er ist in Lörrach, Rheinfelden und im Wiesental bis zum Feldberg unterwegs.

Grundriss und Einrichtung: Jacqueline Schweigert

Jacqueline Schweigert ist Diplom-Designerin und Mitinhaberin von Einrichten Schweigert in Maulburg. Das Einrichtungshaus bietet Einrichtungsberatung und Raumplanung an (schweigert.de). Beim Infoabend zeigte sie mit ihrem Team, wie sich ein alter Grundriss anders nutzen lässt, welche Rolle Licht und Materialien spielen und welche Möglichkeiten es für Küche, Wohnen und Essen gibt.

Marktwert und Bausubstanz: iNOVO Immobilien

Wir ordnten ein, was ein älteres Haus am Markt wert ist: Lage, Bauweise, Entwicklungspotenzial und das Verhältnis von Kaufpreis und Zustand.

Kostenlose Erstberatung und Behörden

• Zukunft Altbau, gefördert vom Umweltministerium Baden-Württemberg: kostenfreies Beratungstelefon 08000 12 33 33, Montag bis Freitag von 9 bis 13 Uhr, dazu der Ratgeber haus-kaufen-erben.de.
• Stadt Lörrach: kostenlose Einstiegsberatung zu Energie und Sanierung per Telefon, E-Mail oder nach Termin im Rathaus. Hausbesuche und Förderanträge gehören nicht dazu (loerrach.de).
• Energieagentur Südwest in Lörrach, im öffentlichen Auftrag der Landkreise Lörrach und Waldshut: kostenfreie telefonische Energieberatung gemeinsam mit der Verbraucherzentrale (energieagentur-suedwest.de).
• Denkmalschutz: Ob ein Haus ein Kulturdenkmal ist, sagt die untere Denkmalschutzbehörde, je nach Gemeinde der Gemeindeverwaltungsverband Lörrach oder Rheinfelden, die Stadt Weil am Rhein oder das Landratsamt Lörrach. Steuervorteile gibt es nur mit einer Bescheinigung dieser Behörde, wenn die Arbeiten vor Beginn mit ihr abgestimmt wurden (§§ 7i und 10f Einkommensteuergesetz).
• Bodenrichtwerte: über das Landesportal BORIS-BW.

Quellen

Dieser Beitrag ersetzt keine Energie-, Förder- oder Rechtsberatung im Einzelfall. Alle Quellen wurden am 16. und 17.09.2026 abgerufen.

• Zensus 2022, Tabelle 3000G-1004, Gebäude nach Baujahr, Stichtag 15.05.2022
• Gutachterausschuss der Verwaltungsgemeinschaft Lörrach-Inzlingen, Grundstücksmarktbericht 2023 (Seiten 37 bis 40 und 49)
• BauNetz Wissen, Was ist ein Altbau?
• Landeszentrale für politische Bildung, Lörrach: Industrialisierung am Oberrhein
• Landesamt für Denkmalpflege, Bauforschung: Villa Köchlin in Steinen
• Bescheinigungsrichtlinien Denkmalschutz Baden-Württemberg
• Gebäudemodernisierungsgesetz, Lesefassung (§§ 35, 43, 69, 80)
• Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226, Änderungsgesetz vom 23.07.2026
• Infoportal des Bundes zum Gebäudemodernisierungsgesetz
• Infoportal des Bundes, Wärmeschutzverordnung 1977
• Gefahrstoffverordnung § 11a
• Trinkwasserverordnung § 17
• Einkommensteuergesetz § 35c
• Erneuerbare-Wärme-Gesetz Baden-Württemberg, § 4
• Umweltministerium Baden-Württemberg, Fragen und Antworten zum EWärmeG (Stand 09.09.2026)
• Umweltministerium Baden-Württemberg, FAQ Photovoltaik-Pflicht (Stand 17.04.2026)
• Landesbauordnung Baden-Württemberg § 15
• Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg, Steuersatzgesetz § 1
• Umweltministerium Baden-Württemberg, Allgemeinverfügung Radonvorsorgegebiete
• Umweltministerium Baden-Württemberg, Radon-Messprogramm
• Landratsamt Lörrach, Radon
• Bundesamt für Strahlenschutz, Regelungen zu Radon
• KfW, Merkblatt 308 Jung kauft Alt (Stand 08/2026)
• KfW, Merkblatt 458 Heizungsförderung (Stand 07/2026)
• KfW, Merkblatt 261 Wohngebäude Kredit (Stand 07/2026)
• BAFA, Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle
• BAFA, Energieberatung für Wohngebäude
• L-Bank, Z15-Darlehen
• Stadt Weil am Rhein, Sanierungsgebiet Altweil
• co2online, Kosten einer Sanierung (Stand Februar 2026)
• Stadt Lörrach, Gutachterausschuss
• Stadt Lörrach, Wärmeplanung
• Stadt Lörrach, Gefahren durch Starkregen
• Landesamt für Denkmalpflege, untere Denkmalschutzbehörden im Landkreis Lörrach
• Zukunft Altbau
• Energieberatung Ilbert Worm, Leistungen und Impressum
• Einrichten Schweigert, Einrichtungsberatung und Raumplanung
• Energieagentur Südwest, Über uns (öffentlicher Auftrag der Landkreise Lörrach und Waldshut)