Immobilienkauf – 6 häufige Fragen von Immobilienkäufern

Der Kauf einer Immobilie ist eine spannende, aber oft auch herausfordernde Entscheidung. Von der Finanzierung über rechtliche Aspekte bis hin zur Besichtigung tauchen viele Fragen auf, die gut durchdachte Antworten verlangen. Um Ihnen den Weg zu Ihrer Traumimmobilie zu erleichtern, haben wir die häufigsten Fragen von Immobilienkäufern gesammelt.

Egal, ob Sie zum ersten Mal kaufen oder bereits Erfahrung haben – in diesem Beitrag finden Sie hilfreiche Tipps und klare Antworten auf alle wichtigen Themen rund um den Immobilienkauf. Teilen Sie uns gerne Ihre spezifischen Fragen mit – wir bei iNOVO stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Seite!

1. Finanzierung und Kaufnebenkosten

Welche Kaufnebenkosten fallen an?

Beim Immobilienkauf sollten Sie neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten einplanen. Diese belaufen sich auf etwa 10–11 % des Kaufpreises, wenn ein Makler involviert ist. Darin enthalten sind:

• Maklerprovision: Je nach Region und Vereinbarung meist 3 % zuzüglich Mehrwertsteuer.
• Notarkosten: Für die Beurkundung des Kaufvertrags und damit verbundene Leistungen ca. 1,5 %.
• Grunderwerbsteuer: Diese variiert je nach Bundesland, beträgt jedoch in der Regel zwischen 3,5 % und 6,5 %.
• Grundbuchkosten: Für die Eintragung des neuen Eigentümers und die Umschreibung ca. 0,5–1 %.

Falls Sie eine Finanzierung benötigen, können zusätzlich Kosten für die Grundschuld-Eintragung entstehen. Eine gründliche Planung dieser Nebenkosten hilft Ihnen, Ihre Finanzierung solide aufzustellen. Gerne vermitteln wir Ihnen die Finanzierungsberater unseres Vertrauens.

-> Jessica Gempp erklärt die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf.

Welche laufenden Kosten muss ich einplanen?

Beim Immobilienkauf sollten Sie neben dem Kaufpreis auch die laufenden Nebenkosten berücksichtigen. Dazu gehören:

1. Versorgungskosten
   Verträge für Strom, Wasser und Heizkosten müssen auf Ihren Verbrauch abgestimmt werden. In der Regel zahlen Sie monatliche Abschläge, die später abgerechnet werden.
2. Gebäudeversicherung
   Die Versicherung Ihrer Immobilie ist Pflicht. Sie schützt vor Schäden durch Feuer, Sturm, Leitungswasser und andere Gefahren.
3. Abfallentsorgung
   Ähnlich wie bei Mietobjekten zahlen Sie Gebühren für die Müllentsorgung, die von Ihrer Kommune festgelegt werden.
4. Grundsteuer
   Die Grundsteuer ist vierteljährlich zu entrichten. Die Höhe richtet sich nach dem Wert der Immobilie und wird von der Gemeinde festgelegt.
5. Instandhaltungsrücklage
   Es ist ratsam, regelmäßig einen Betrag für unerwartete Reparaturen oder Modernisierungen zurückzulegen – besonders bei älteren Immobilien.
6. Hausgeld bei Wohnungen
   Wenn Sie eine Wohnung kaufen, zahlen Sie monatlich Hausgeld an die Hausverwaltung. Dieses umfasst Kosten für gemeinschaftliche Bereiche wie Treppenhausreinigung, Hausmeister oder Heizkosten. Vor dem Kauf können Sie den Wirtschaftsplan der Wohnungseigentümergemeinschaft einsehen, um einen Überblick über diese Kosten zu erhalten.

-> Jessica Gempp erklärt die laufenden Kosten für Immobilienbesitzer.

2. Immobilienpreis und Finanzierung

Wie erkenne ich einen fairen Verkaufspreis?

Einen fairen Verkaufspreis zu erkennen, erfordert eine Mischung aus Marktkenntnis und individueller Bewertung der Immobilie. Gehen Sie dabei in folgenden Schritten vor:

1. Persönliche Anforderungen prüfen
   Fragen Sie sich, ob die Immobilie zu Ihren Vorstellungen passt: Sind Lage, Grundriss und der Wohlfühlfaktor gegeben? Wenn die Immobilie Ihren Ansprüchen entspricht, lohnt es sich, den Preis genauer zu analysieren.
2. Marktvergleich anstellen
   Vergleichen Sie ähnliche Immobilien in der Region hinsichtlich Preis, Lage, Zustand und Ausstattung. Ein realistischer Preis liegt oft in einem ähnlichen Rahmen.
3. Budget und Finanzierung klären
   Stellen Sie sicher, dass der Kaufpreis in Ihr Budget passt. Eine Finanzierungsberatung hilft Ihnen, die monatliche Belastung realistisch einzuschätzen.
4. Energieklasse und Sanierungskosten prüfen
   Bewerten Sie den energetischen Zustand der Immobilie. Müssen Sanierungen vorgenommen werden? Falls ja, kalkulieren Sie diese Kosten und berücksichtigen Sie sie bei der Beurteilung des Kaufpreises.
5. Eigenen Wert bestimmen
   Basierend auf Ihren Anforderungen, Ihrem Budget und möglichen Folgekosten können Sie entscheiden, ob der angebotene Preis fair ist und ob er Ihrem persönlichen Wert der Immobilie entspricht.

Ein fairer Preis spiegelt nicht nur den Marktwert wider, sondern passt auch zu Ihren individuellen Bedürfnissen und finanziellen Möglichkeiten. Der Immobilienkauf will gut überlegt sein, wägen Sie deshalb alle Faktoren ab und treffen eine möglist sachliche Entscheidung.

-> Jessica Gempp zu den Verkaufspreisen von Immobilien

Wie plane ich, als Immobilienkäufer die renovierungs- und Sanierungskosten ein?

Bei Immobilienkauf ist der energetische Zustand einer Immobilie sehr bedeutend. Eine realistische Planung von Renovierungs- und Sanierungskosten ist entscheidend, um Ihre Immobilie zukunftssicher und nach Ihren Vorstellungen zu gestalten. Dabei können Ihnen folgende Schritte helfen:

1. Sanierungsfahrplan erstellen
   Viele Banken verlangen bereits beim Immobilienkauf einen Sanierungsfahrplan, da Sanierungskosten oft direkt mitfinanziert werden. Lassen Sie sich hierfür ein Angebot von einem Fachmann oder einem Energieberater erstellen. Wir bei iNOVO vertrauen bei unseren Energiefragen auf Ilbert Worm.
2. Erforderliche Maßnahmen klären
   Prüfen Sie, welche Sanierungen nach dem Immobilienkauf zwingend notwendig sind, wie beispielsweise energetische Modernisierungen oder die Behebung von Mängeln. Ilbert Worm, der Energieberater unseres Vertrauens bei iNOVO, erstellt nicht nur Energieausweise für unsere Immobilien, sondern kann Ihnen auch dabei helfen, erforderliche Maßnahmen genau zu definieren. Dank seiner Vertrautheit mit unseren Objekten bekommen Sie bei ihm zeitnah einen Termin.
3. Renovierungen individuell planen
   Renovierungen hängen von Ihrem persönlichen Anspruch und Ihrem Geschmack ab. Überlegen Sie, welche Maßnahmen für Sie wichtig sind, und kalkulieren Sie die Kosten entsprechend.

Eine durchdachte Planung sorgt dafür, dass Sie Ihre Immobilie passend zu Ihren Vorstellungen gestalten und die finanziellen Aufwände im Blick behalten.

-> Jessica Gempp erklärt die Sanierungskosten und Renovierungskosten bei Immobilienkauf

3. Besichtigung und Kaufentscheidung

Worauf sollte ich bei Besichtigungen achten?

Bei Besichtigungen sollten Sie sich nicht von der Optik täuschen lassen. Ein neuer Boden oder frisch gestrichene Wände können auf Sorgfalt des Verkäufers hindeuten, sind jedoch allein kein Garant für den Zustand der Immobilie. Wichtiger ist es, die Substanz genauer zu prüfen:

1. Keller inspizieren
   Achten Sie besonders im Keller auf Details:
   • Luftfeuchtigkeit und Geruch: Ein modriger Geruch oder Feuchtigkeit können auf Probleme mit der Abdichtung hinweisen.
   • Risse im Mauerwerk: Diese könnten auf strukturelle Probleme deuten.
2. Sanierungsmaßnahmen prüfen
   Erkundigen Sie sich, ob neben Modernisierungen (wie neuer Anstrich oder Bodenbeläge) auch echte Sanierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, beispielsweise an Dach, Fenstern oder der Heizungsanlage. Solche Maßnahmen sind werterhöhend und verringern den Sanierungsaufwand für Sie.
3. Gutachter in Betracht ziehen
   Falls Sie Zweifel am Zustand der Immobilie haben, kann die Einschaltung eines Gutachters sinnvoll sein. Ein Experte erkennt potenzielle Schwachstellen, die Laien oft entgehen.

   Bei Unsicherheiten lohnt es sich, einen 2. Besichtigungstermin zu vereibaren. Lehnen Verkäufer oder Immobilienmakler diese Bitte ab, kann dies bereits ein Indiz dafür sein, dass mit der Immobilie etwas nicht in Ordnung ist.

-> Jessica Gempps Tipps zur Immobilienbesichtigung

Wie schütze ich mich vor versteckten Mängeln?

Beim Immobilienkauf ist es wichtig, sich bestmöglich vor unangenehmen Überraschungen zu schützen. Dabei sollten Sie zwischen zwei Arten von Mängeln unterscheiden:

1. Innenliegende Mängel
   Diese Schäden, wie beispielsweise Probleme mit Leitungen oder versteckte Bauschäden, sind weder für Sie noch für den Verkäufer sichtbar – niemand hat einen Röntgenblick. Ein gewisses Restrisiko bleibt daher immer beim Kauf einer Immobilie. Sollte sich nach dem Kauf ein solcher Mangel zeigen, ist dieser in der Regel durch die Gebäudeversicherung abgedeckt.
2. Sichtbare Mängel
   Sichtbare Schäden wie Risse, Feuchtigkeit oder Abnutzung lassen sich bei einer gründlichen Besichtigung erkennen. Nehmen Sie sich Zeit, schauen Sie genau hin und machen Sie Fotos, um sich später alles noch einmal in Ruhe anzusehen.

iNOVO’s Tipp:

• Vereinbaren Sie bei Unsicherheiten eine zweite Besichtigung. Wird diese Anfrage abgelehnt, könnte dies ein Hinweis auf mögliche Mängel sein.
• Ziehen Sie einen unbeteiligten Sachverständigen hinzu, der die Immobilie neutral und fachlich prüft.

Mit diesen Maßnahmen minimieren Sie das Risiko, und falls doch etwas Unerwartetes auftreten sollte, sind Sie durch eine Gebäudeversicherung meist gut abgesichert.

-> Jessica Gempp zu versteckten Mängeln beim Immobilienkauf